AIRBNB等のサイトを通じて、空室を短期で貸したい人と旅行者をマッチングする

ビジネスが世界各国で展開されており、日本においても急速に普及しています。

観光立国を目指す日本では外国人旅行客の大幅な増加などから、東京・大阪・京都などでは通常の不動産賃貸業ではあり得ないほどの

高利回りの獲得が可能になっていると言われています。

 

一方で2018年6月に住宅宿泊事業法が施行され、最大の宿泊日数が年間180日までとされたほか、

マンション等の管理組合の許可を得ずに民泊営業することは難しくなりましたので、

現在の民泊市場に参加できるプレーヤーは、

「1戸建て」「1棟マンション」「管理組合の許可を受けた区分所有」のみとなり、

これらの物件の所有者にとっては有利な状況と言えるでしょう。

 

 日本で不動産投資をする一方で、日本での経営管理ビザを取得したいという

お客様が非常に増えています。

特に民泊事業は今までにない新しい事業でもありますし、

ともすると不労所得（事業ではなく投資・資産運用）の一種と捉えられかねないため、

ビザの申請においては担当官に理解してもらうため詳細な説明が必要になります。

 

なお、ビザ申請にあたっては適法性が重視されますので、

旅館業許可、民泊新法による届け出に対応するため、

場合により防災設備等の工事を行う必要がありますし、

宿泊者名簿の備え付けなども適法に行う必要があります。

物件購入前には収支見積もりをもらうことができると思いますので、

それをさらに改良・工夫して経営を行っていく旨を事業計画上で説明します。

 

在留資格の交付まで、新規に日本の在留資格を取得する場合で6－7か月、既に日本にいる方が在留資格を変更する

場合には2－3か月の期間がかかることが一般的です。

 

（前提）

・山中湖の別荘を分譲中

・中国投資家がが購入し、貸出す（管理もA社）で行う。

・年間の賃料収入は2戸で年間500万いくかどうか

・旅館業の認可を取る。

 

（質問）

経営管理ビザを取りたいという問合せがあるが可能かどうか

（回答）

・もう1物件取得の売買予約契約書や指値中だとわかる書類、今後の取得見込・事業展開などを提出できるとよい。

・別荘と別に本社事務所が必要

・できれば従業員雇用が欲しいので、E社関係者からアサインできないか

・管理をA社がやることについては問題ない。経営管理を社長がやるならばOK。

 

（参考）

社長と奥様のビザは同時申請で進めてもOKです。

 

経営管理ビザと家族滞在に審査は異なります。

同時に申請する場合でもそれぞれの審査基準は変わらないですが、

家族が来日したら生活に支障がないよう、経営者は今後の安定した生計能力を持つことができるかどうかが審査のポイントとなります。

ですから、事業計画で、しっかり経営内容を説明し、収支予測を正確に作成することが必要で。

また、他の生計能力を証明する資料を添付で提出した方が良いです。

一方で、子供がいる場合はなぜ「今」日本に来る必要があるか。

さらに日本に来たら学校はどうするのか教育計画を説明が求められます。

家族滞在の許可が難しいケースとしては

親と子が一緒に日本に来るのではなく、親だけ最初に日本に来て、数年後に子供を呼ぶ場合を上げられます。

その時はどのように事情が変わって日本に子供を呼ぶ必要があるか説明が求められるらしいです。

 

私見では家族の扶養能力の証明に問題がなければ（目途がたてられるのであれば）

 

最初から家族滞在ビザも同時に申請しても問題ないと思います。

法人取得による節税効果

法人を設立する上で大きな理由の一つが「節税」ができるということです。

不動産投資をしている人の中には自分で自分の不動産を管理する法人を作っている方も

多いですね。

法人にすることで主に節税効果があるのは次の３つです。

 

①経費の範囲が大きい

②一般的に個人よりも税率を下げられる

③所得を分散することにより②の効果が高まる

④ビザ申請に便利

⑤リスク回避（リスクの遮断）

 

①経費の範囲の違い

 民泊物件を一部自宅用としても使用している場合、

個人の場合は事業で使用する部分しか経費計上ができません。

これに対し法人名義で購入すると基本的に按分の必要がありません。

（同様に借入金の利息や固定資産税についても全額を会社の経費とすることができます。）

 また、役員退職金、役員生命保険保険、交際費・会議費・福利厚生費、

出張手当（出張旅費規程の整備が必要）等も経費計上が可能となります。

 

②個人と法人の税率の違い

 法人税等は利益800万以下で約22%、800万超で約30％となります。

（役員報酬等の費用の控除後ですので合法的な範囲内でのある程度の調整が可能です。）

 個人の所得税は下記の税率です。

 課税される所得金額 税率

195万円以下 　　　　　5％（＋10％の住民税）

195万円超　330万円以下 10％（＋10％の住民税）

330万円超　695万円以下 20％（＋10％の住民税）

695万円超　900万円以下 23％（＋10％の住民税）

900万円超　1800万円以下 33％（＋10％の住民税）

1800万円超 　　　　40％（＋10％の住民税）

所得330万円以下は個人事業主が税負担が低いことになりますが、

それ以上の所得があれば法人有利となります。

 

 ③所得の分散効果

 個人の場合は基本的に物件所有者一人で納税を行うこととなりますが、

法人の場合には、法人に残す利益、社長が受け取る給与、

社長の親族が受け取る給与と、いくつかに分散することができます。

これにより、一人に所得が集中し税率が高くなることを回避できます。

 

④ビザの取りやすさ

法人経営で民泊を運営すれば在留資格を得られる可能性が、

個人所有の場合と比べて飛躍的にアップすることは間違いありません。

法人に資本金を拠出することにより、投資額、投下費用を明確に説明可能となります。

 

⑤リスク回避（法的リスクの遮断）

法人は不測のリスクから自分の身を守ることができる。

個人の場合には民泊事業から生じてしまった法的責任はダイレクトに個人が

負うこととなります。

これに対して、法人の場合、社長・株主はあくまで出資金額を限度としての責任しか負いませんので

リスク回避ができていると言えます。